V ustanovení sa vymedzuje predmet výnosu a rozsah jeho použiteľnosti. Predovšetkým stanovuje podrobne obsah znaleckého posudku a postupu znalcov a znaleckých organizácií pri vypracovaní znaleckého posudku z odboru stavebníctvo odvetvie oceňovanie nehnuteľností.

Aj keď základná osnova znaleckého posudku sa nachádza vo vykonávacej vyhláške č. 263/1996 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch a tlmočníkoch bolo potrebné vzhľadom na skutočnosť, že znalecký posudok slúži na objasnenie čisto odborných zložitých otázok najmä v rôznych druhoch konaniach pred štátnymi orgánmi zabezpečiť jeho ucelenosť, ale najmä preskúmateľnosť. Preskúmateľnosť znaleckého posudku je dôležitá pri vypracúvaní kontrolného znaleckého posudku, preskúmavaní správnosti postupu znalca tak po formálnej, ako aj vecnej stránke, pri znášaní námietok k už vypracovanému znaleckému posudku a pod. Preto je nevyhnutné , aby znalecký posudok obsahoval všetky náležitosti, ktoré sú pre jeho preskúmatelnosť a posúdenie správnosti nevyhnutné. Úpravou obsahu znaleckého posudku a postupu znalcov sa zabezpečí jednotný postup pri vypracúvaní predmetných znaleckých posudkov.

V ustanovení sa upravuje kto môže podať znalecký posudok. Posudok podľa tohto výnosu môže podať len znalec (znalecké organizácie) vymenovaný v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností a to či už zapísaný v  zozname príslušného krajského súdu, prípadne menovaný oprávneným orgánmi ad hoc. Znalci, resp. znalecké organizácie podávajú znalecké posudky tak o zistenej cene podľa vyhlášky Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov alebo podľa vyhlášky č. 86/2002 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Jednotlivé odlišnosti pri obsahu posudku v týchto dvoch prípadoch sú detailnejšie upravené v § 7 a 8 tohto výnosu.

V obidvoch prípadoch posudky musia spĺňať požiadavku preskúmateľnosti, pretože znaleckým posudkom sú vyjadrené odborné závery o skutočnostiach, ktoré sú požadované jednak zo strany žiadateľa (objednávateľa znaleckého posudku) a jednak vyplývajú z vlastných zistení znalca. Výsledkom práce znalca tohto postupu je objasnenie týchto skutočností. Dôležitou skutočnosťou je použitie konkrétneho právneho predpisu, ktorý sa vzťahuje na právny úkon, na ktorý sa znalecký posudok vypracúva. Platí zásada, že v jednom znaleckom posudku sa použije postup podľa jedného právneho predpisu to znamená, že v znaleckom posudku o cene zistenej podľa cenového predpisu sa nemôže nachádzať aj údaj o stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností podľa vyhlášky o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Výnimkou je žiadosť štátneho orgánu (napr. uznesenie súdu, kde z otázok kladených znalcovi na odborné posúdenie vyplýva skutočnosť, že je potrebné alternatívne použiť obidva právne predpisy, pretože je potrebné zistiť aj cenu nehnuteľnosti aj stanoviť jej všeobecnú hodnotu.

O takýto prípad sa jedná aj v prípade podania posudku pre viacero právnych úkonov. Najčastejšie ide o prevod vlastníctva spojený s uzatvorením napr. záložnej zmluvy v  peňažnom ústave a prevod vlastníctva spojený s vysporiadaním podielového spoluvlastníctva. V takýchto prípadoch je nutné v  závere posudku jednoznačne určiť, ktorá cena (hodnota) je platná pre ktorý právny úkon tak, aby nemohlo dôjsť k jej zámene.

Rozhodujúci dátum je určený právnym predpisom (napr. reštitučné zákony), štátnym orgánom alebo vyplýva z právneho úkonu, na ktorý sa znalecký posudok podáva. Pri prevode vlastníctva je to dátum obhliadky, pri dedičskom konaní dátum úmrtia, pri vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov je to právoplatnosť rozhodnutia o rozvode manželstva, pri nepeňažnom vklade je to dátum obhliadky, pri konkurze termín posledného auditu alebo účtovnej uzávierky alebo termín obhliadky, pri exekúciu dátum obhliadky a pod.

Vyjadriť odborné závery ku skutočnostiam, ktoré má znalec objasniť, pre iný ako právny úkon, nie je možné vykonať formou znaleckého posudku. Takéto odborné závery nemôžu byť ani opatrené okrúhlou pečiatkou so štátnym znakom.

V  ustanovení sa konkretizuje obsah znaleckého posudku. Znalecký posudok sa delí na jednotlivé časti, ktoré musí nevyhnutne obsahovať, aby bol znalecký posudok formálne správny.

Žiadateľ (objednávateľ) je identifikovaný menom, priezviskom a úplnou adresou trvalého bydliska pri fyzických osobách; obchodným menom a úplnou adresou miesta podnikania pri právnických osobách; alebo názvom štátneho orgánu s jeho adresou.

Číslom spisu sa rozumie evidenčné číslo spisu, pod ktorým je spis vedený na príslušnom štátnom orgáne. V prípade, ak objednávka nemá číslo alebo ide o objednávku ústnu uvedie sa iba dátum.

Pre každý znalecký posudok musí byť pridelené samostatné číslo posudku podľa znaleckého denníka. Je neprípustné označovanie posudkov rôznymi znakmi znalca (napr. 100-25/2002). Pred číslo posudku sa nepriradzujú iné číslice (napr. 01,001 a pod.). Rok podania sa neskracuje (napr. 2002 na 02) a vypisuje sa vždy celý.

Predmet posudku by mal byť identifikovaný všeobecným popisom napr. „rodinný dom č. súp. 50 s príslušenstvom a pozemky – parcely čísla 55/2 a 55/3 v k. ú. Trstená.“ a pod. Teda nie vymenovanie všetkých stavieb a vonkajších úprav. Do predmetu sa často mylne vypisuje znalecká úloha (napr. „ocenenie rodinného domu podľa...“). Definovanie právneho úkonu na titulnej strane je dôležité z hľadiska zisťovania (stanovovania) rôznych cien (hodnôt) nehnuteľností a stavieb pre rôzne právne úkony. Takýmto definovaním sa bude predchádzať chybám z nesprávneho použitia znaleckého posudku (napr. posudok pre nepeňažný vklad sa nepoužije na prevod vlastníctva a pod.). Právny úkon sa uvádza na titulnej strane znaleckého posudku podľa Záväzného metodického pokynu MS SR č. 3105/95-50 zo dňa 29.5.1995.

V znaleckej praxi sú položené otázky na znalca často kumulované do textu. Je preto potrebné, aby si znalec podľa predmetu posudku rozčlenil túto základnú otázku na dielčie otázky. Takéto rozčlenenie však musí znalec v posudku zdôvodniť.

Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný je rozhodujúci a je definovaný v § 3 tohto výnosu.

Rozdelením podkladov na vypracovanie znaleckého posudku sa vytvára prehľad o spolupráci objednávateľa, ako aj o činnosti znalca. Tu znalec nesmie zabudnúť na povinnosť označiť doklady, ktoré mu boli poskytnuté v origináli, overené doklady alebo fotokópie. Ak takúto poznámku neuvedie, predpokladá sa, že doklad bol fotokópiou.

V osobitných požiadavkách sa dáva právo objednávateľovi, aby si uplatnil zvláštne požiadavky na ocenenie, ohodnotenie nehnuteľností (napr. rozdelenie ceny podľa vlastníkov, vylúčenie niektorých nehnuteľností a stavieb z predmetu znaleckého posudku, ocenenie, ohodnotenie majetkoprávne nevysporiadaných nehnuteľností a pod.)

V prevažnej miere sa tu uvedie len dátum, prípadne dátumy obhliadok a zameraní. Zložitejšia situácia nastáva pri konaní pred štátnymi orgánmi, kde sa z obhliadky a zamerania vyhotovuje zápis. Tu je potom v znaleckom posudku potrebné uviesť i výsledky šetrení. Tento dátum je spojený s dátumom uvedeným v § 3 tohto výnosu a s dátumom v úvodnej časti (§ 10, písm. c). Môže však ísť aj o iný dátum, nakoľko tento dátum rozhoduje o použitom cenovom predpise pre daný účel posudku. Napríklad pri dedičskom konaní ide o dátum úmrtia poručiteľa, pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov je to dátum vyporiadania.

Obyčajne ide teda o dátum, kedy platil použitý predpis, a ak ide o súčasný predpis tak dátum, kedy znalec znalecký posudok fyzicky vypracoval.

V tejto časti je dôležité uviesť na ktorom vlastníckom doklade je nehnuteľnosť zapísaná, kto je jej vlastníkom, ťarchy a poznámky, ktoré sa k nej viažu podľa predložených vlastníckych dokladov. V prípade novostavieb a rozostavaných stavieb, ktoré nie sú zapísané na vlastníckom doklade sa za vlastnícky doklad môže považovať právoplatné kolaudačné rozhodnutie alebo právoplatné stavebné povolenie príslušného stavebného úradu spolu s geometrickým plánom na zameranie rozostavanej stavby alebo novostavby.

Výnimočnú situáciu môže tvoriť stav, kedy predmetom znaleckého posudku budú iba stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností a ktoré sa nachádzajú na cudzích alebo neusporiadaných pozemkoch. V takýchto prípadoch (najčastejšie konkurzných konaniach) môže ako vlastnícky doklad slúžiť právoplatné kolaudačné rozhodnutie alebo právoplatné stavebné povolenie príslušného stavebného úradu, prípadne zostava hmotného investičného majetku podniku.

Znalec je povinný pred podaním znaleckého posudku porovnať údaje o nehnuteľnosti uvedené vo vlastníckych dokladoch so skutkovým stavom. V právnej dokumentácii sa porovnáva najmä:

V technickej dokumentácii sa porovnáva najmä predložená projektová dokumentácia so skutkovým stavom.

V tejto časti musí znalec uviesť a popísať polohu nehnuteľností v danej obci vzhľadom k centrám (obchodným, priemyslovým alebo obytným). Rovnako musí uviesť všetky pozitívne aj negatívne faktory danej polohy nehnuteľnosti, možnosť napojenia na inžinierske siete, dopravu, služby a pod., ktoré majú vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.

Znalec popisuje skutočné využitie nehnuteľnosti (stavby ) v porovnaní s projektovou dokumentáciou, resp. účelom na ktorý bola stavba postavená (kolaudovaná). Ďalej môže popísať iné možnosti využitia nehnuteľnosti (stavby) a ich technickú prijateľnosť vzhľadom na typ stavby (napr. využitie bývalého skladu ako predajne). Tu je nutné v prvom rade analyzovať všetky ťarchy (závady a práva) viaznuce na nehnuteľnosti, ktoré sú zapísané vo vlastníckych a iných dokladoch. Veľký význam má táto časť znaleckého posudku pri podávaní posudkov na exekučné účely. Do rizík je možné zahrnúť aj prístup k nehnuteľnosti cez cudzie pozemky, predvídané zmeny územného plánu v danej lokalite (napr. diaľnice a privádzače), nevýhodné nájomné zmluvy a pod.

Stavebno-technický popis musí byť tak podrobný, aby sa z neho dala overiť správnosť zistenia ceny nehnuteľnosti, to znamená, že nemôže byť odkaz na vyplnenú príslušnú prílohu vyhlášky Ministerstva financií Slovenskej republiky, ale vykonaný popis tak, aby zachytával všetky znaky, ktoré sú potrebné na preskúmanie správnosti celého postupu zistenia ceny. Teda od preskúmateľného zatriedenia objektu v nadväznosti na príslušný paragraf a odsek vyhlášky, cez postup výpočtu príslušného výkazu výmer, správnu aplikáciu jednotlivých príloh vyhlášky, odôvodnený výpočet opotrebovania objektu, popis jednotlivých oceňovaných pozemkov, preskúmateľné použitie jednotkovej ceny a odôvodnené použitie prirážok a zrážok k cene pozemkov a pod. Pod pojmom „typ oceňovanej nehnuteľnosti“ možno rozumieť rodinný dom, obytný dom, montovanú halu, administratívnu budovu a pod.

V prípadoch, ak sa v jednom znaleckom posudku súčasne zisťuje cena podľa cenového predpisu a stanovuje všeobecná hodnota (§ 6 výnosu) sa musí jednoznačne určiť, ktorá cena (hodnota) je platná pre ktorý právny úkon tak, aby nemohlo dôjsť k jej zámene.

V prípadoch, keď je objednávka ústna (fyzické osoby) nemusí tvoriť povinnú prílohu znaleckého posudku.

Originál vlastníckeho dokladu sa nezakladá do znalcom archivovaného rovnopisu znaleckého posudku. Stále platí podmienka, že doklad o vlastníctve nesmie byť starší ako tri mesiace a to z dôvodu aspoň čiastočnej ochrany znalcov pred účasťou na podvode. Výnimku tvoria dedičské konania, v ktorých nie je dôvodné predkladať vlastnícky doklad nie starší ako tri mesiace, pretože po úmrtí poručiteľa nemohlo dôjsť ku zmene vlastníckych práv. Pri dedičských konaniach teda postačuje vlastnícky doklad vydaný po dátume úmrtia poručiteľa.

Kópia z  katastrálnej mapy, ktorá zachytáva skutkový stav predmetných nehnuteľností, ktoré sa do katastrálnej mapy zakresľujú nesmie byť staršia ako tri mesiace. Originál takejto kópie z katastrálnej mapy sa nezakladá do znalcom archivovaného rovnopisu znaleckého posudku. Ak stav na katastrálnej mape nie je v súlade so skutočnosťou, je potrebné vyžadovať geometrický plán so zakreslením zistených zmien. Tento geometrický plán musí byť overený katastrálnym úradom. Vypracovaný a potvrdený geometrický plán je len podkladom pre vypracovanie posudku a nepreukazuje v žiadnom prípade vlastníctvo stavieb. Pri prevodoch vlastníctva, prípadne iných právnych úkonoch spojených s nedokončenými stavbami, môže byť úradne overený geometrický plán aj podkladom na určenie druhu a výmery novovzniknutých pozemkov. Táto povinná príloha znaleckého posudku tvorí rozhodujúci podklad pre zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku. Je potrebné jej spracovanie na dobrej technickej úrovni a nie ako nákres vytváraný voľnou rukou. Pri znaleckých posudkoch o všeobecnej hodnote stanovenej kombinovanou metódou táto grafická časť umožňuje vykonanie výpočtov pre výnosovú hodnotu.

Doklad o začatí užívania stavieb je nutným podkladom pre stanovenie opotrebovania stavieb. Znalec je povinný vykonať všetky opatrenia, aby takýto doklad bol riadne predložený. Môže ísť o potvrdenie mestského alebo obecného úradu o začatí užívania stavby. Pri starších stavbách sa spravidla nájde doklad o začatí užívania stavby v pozemkovej knihe, po roku 1964 sa prevažná časť dokladov nachádza v zbierke listín v katastri nehnuteľností alebo v štátnom okresnom archíve.

Ak nie je možné takéto doklady získať používajú sa rôzne iné doklady, ktorých technickú prijateľnosť musí znalec skúmať. V  ostatných prípadoch sa vek stavby určí preskúmateľným spôsobom. Pri prevodoch a prechodoch nehnuteľností ak je potrebné v posudku preukázať cenu vyššiu ako cenu zistenú podľa cenového predpisu, je nutné doložiť doklady potrebné na preukázanie vyššej ceny.

Ustanovením sa bližšie rozvádza ustanovenie § 19 ods. 4 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 263/1996 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch a tlmočníkoch, v ktorom sa hovorí o doplnení písomného posudku. Jedná sa najmä o prípady, kedy nie je možné samotným podaním vysvetlenia napr. v  konaní pred štátnymi orgánmi dostatočne vyhovieť požiadavke podania preskúmateľného jednoznačného znaleckého posudku. V tomto prípade nie je na mieste vypracovanie nového znaleckého posudku v prípade, že sa jedná o také nové skutočnosti, ktoré síce majú vplyv na závery znalca, avšak nie sú zásadného charakteru, prípadne sa nejedná o úplné nové skutočnosti, v takom prípade by bolo totiž potrebné vypracovať nový znalecký posudok. Táto skutočnosť je jednoznačne uvedená v ods. 4 tohto výnosu, že dodatkom posudku nie je možné rozširovať predmet posudku. To znamená, že napríklad v prípade, že sa jedná o nehnuteľnosť nie je možné dodatkom k znaleckému posudku vyjadrovať sa aj k ďalšej nehnuteľnosti, ktorá nebola predmetom pôvodného znaleckého posudku.

Na postup znalca pri vypracovaní dodatku k znaleckému posudku je potrebné primerane použiť postup pri vypracovaní znaleckého posudku, to znamená obsahové náležitosti dodatku, ktoré musia v  plnom rozsahu zabezpečiť preskúmateľnosť.

k § 12

Znalec je povinný dodržiavať sľub znalca o zachovávaní mlčanlivosti o skutočnostiach, ktoré sa dozvedel pri výkone svojej znaleckej činnosti. Ak má znalec v celom rozsahu dodržať sľub, nemôže vyhotoviť a odovzdať kópiu znaleckého posudku tretím osobám. Výnimku tvorí požiadanie prvotného objednávateľa alebo žiadateľa znaleckého posudku alebo osoby oprávnenej podľa osobitného predpisu (orgány činné v trestnom konaní, Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky).

V súčasnej platnej právnej úprave danú problematiku upravuje iba metodický pokyn Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, ktorý nie je všeobecne záväzný. Preto je nevyhnutné vydanie nového právneho predpisu, ktorý bude všeobecne záväzný a bude určovať obsah znaleckého posudku a zjednocovať postup znalcov a znaleckých organizácií pri jeho vypracovávaní v odbore 37 00 00 stavebníctvo, odvetvie 37 10 02 oceňovanie nehnuteľností. Spoločne s týmto výnosom nadobudnú účinnosť ešte dva výnosy. Výnos ktorým sa ustanovuje postup znalcov a znaleckých organizácií pri vypracovávaní znaleckého posudku v odboroch elektrotechnika silnoprúdová, elektrotechnika slaboprúdová, odhad hodnoty elektrických a elektronických zariadení, odbor podnikové hospodárstvo, odvetvie oceňovanie a hodnotenie podnikov a výnos ktorým sa ustanovuje postup znalcov a znaleckých organizácií pri vypracovávaní znaleckého posudku v odbore strojárstvo. Schválením týchto dvoch výnosov sa zruší znalecký štandard Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky pre stanovenie hodnoty elektrotechnických zariadení č. 44221/94-50 z 8. novembra 1994 a znalecký štandard z odboru strojárstva č. 3107/93-50 z 11. mája 1993.

Vzhľadom na predpokladanú dĺžku legislatívneho procesu a potrebnú legisvakanciu sa navrhuje, aby tento výnos nadobudol účinnosť 1. októbra 2002.